Як новий закон допоможе покупцям житла

Іван Бабаєв, адвокат Адвокатського об’єднання «Legal Strategy»

15 серпня ВРУ ухвалила законопроєкт №5091 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому". 8 вересня закон було повернуто до парламенту за підписом президента, він повністю набуде чинності вже 10 жовтня.

Серед позитивних нововведень Закону – визначення поняття «девелопер», яке давно існує «де-факто», але не було закріплено «де-юре». І, безумовно, визначення «гарантійної частки» у будівництві. Тобто певного обсягу квартир, які не можна реалізовувати до завершення будівництва. У випадку неспроможності забудовника довести проект до завершення ця нереалізована нерухомість повинна допомогти новому забудовнику отримати гроші на закінчення будівництва.

Але в Законі не визначений розмір частки! Визначати її делеговано Кабміну. Автори законопроекту стверджують, що вона не буде меншою за 10%, але за заявами самих забудовників та з практики збанкрутілих компаній можна зробити висновок, що частка не повинна бути меншою за 30%. Тож не зрозуміло чи забезпечить ця норма фактичну добудову у разі виникнення проблем?

Можливо більш дієвими б були б механізми обов’язкового страхування, але в цьому Законі про них не йдеться.

Що стосується повернення коштів, то і станом на зараз у інвестора є така можливість – розірвати договір й повернути кошти. Якщо, звісно, це передбачено договором та у забудовника чи фонду фінансування будівництва ще є що повертати. Але у більшості випадків це невигідно робити самому інвестору, адже з часом об’єкт нерухомості дорожчає в залежності від стадії будівництва, а новий законопроект не передбачає ніяких компенсаторних механізмів у вигляді обов’язкової пені, наприклад. Тобто інвестор при розірванні угоди отримає лише те, що він вклав, у той час як забудовник при повторному продажі цієї ж квартири отримає вже значно більшу суму, адже будинок будується та нерухомість дорожчає.

Закон не розповсюджується на вже існуючи правовідносини та будівництва, що вже тривають, то ж ці проекти повинні завершуватися за старими правилами. А в умовах війни та економічної кризи саме на них першими можуть виникнути проблеми.

Модель реєстрації спеціальних прав на «майбутній об’єкт нерухомості» не може сама по собі гарантувати завершення будівництва. Це механізм повинен убезпечити від подвійного продажу одного й того же об’єкту, адже всі вони будуть в електронному реєстрі. Але реєстрація не означає, що об’єкт будується цілком законно, адже законність видачі містобудівних умови та обмежень, дозволу на будівництво можуть будуть оскаржені в суді та документі скасовані. Що робити після цього з правами на майбутні об’єкти нерухомості? Чи не будуть вони легітимізувати незаконну забудову та надавати додаткових аргументів у поновленні незаконного будівництва з суттєвими порушеннями?

Також можна нагадати, що Закон прямо не забороняє інші механізми фактичного фінансування будівництва за рахунок покупців (попередні договори купівлі-продажу, наприклад), тому, можливо, виникають питання щодо можливих маніпуляцій. Адже Закон передбачає, що правочин щодо об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вчинений з порушенням вимог статті 12, є нікчемним. А стаття 12 передбачає, що майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи яка сплатила частково ціну такого об’єкту.