VR APPROVED THE DRAFT LAW: WILL IT SUCCEED IN PROTECTING THE RIGHTS OF INVESTORS AND AVOIDING NEW "BUILDING PYRAMIDS"

Іван Бабаєв, адвокат Адвокатського об’єднання LegalStrategy

Основна мета законопроекту №5091 (https://itd.rada.gov.ua/billInfo/Bills/Card/25571) – виключити ризик порушення прав інвесторів у житлове будівництво, мінімізувати можливість появи недобудов, а якщо у забудовника виникли проблеми – забезпечити інвесторам повернення коштів чи добудову об'єкта іншою компанією за залучені попереднім забудовником гроші. Чи ліквідують норми, що вводяться законопроектом (спеціальне майнове право, гарантійна частка в об'єкті, обов'язкова реєстрація в Мін'юсті кожної окремої квартири) можливість для обману покупців, чи допоможуть уникнути "будівельних пірамід" та запобігти появі недобудов?

На мій погляд, говорити про те, що законопроект є гарантією повного захисту інвесторів в житлове будівництво передчасно. До документу є багато суттєвих зауважень, зокрема у Головного юридичного управління Апарату Верховної Ради України. І є побоювання того, що якщо закон запрацює в такому вигляді, то призведе до багатьох колізій.

Серед позитивних нововведень –  визначення «гарантійної частки» у будівництві. Тобто певного обсягу квартир, які не можна реалізовувати до завершення будівництва. У випадку неспроможності забудовника довести проект до завершення ця нереалізована нерухомість повинна допомогти новому забудовнику отримати гроші на закінчення будівництва. І це єдине нововведення, яке хоч якось відповідає основній меті законопроекту – захистити покупця.

Але в законопроекті не визначений розмір частки! Визначати її делеговано Кабміну. Автори законопроекту стверджують, що вона не буде меншою за 10%, але за заявами самих забудовників та з практики збанкрутілих компаній можна зробити висновок, що частка не повинна бути меншою за 30%. Тож не зрозуміло чи забезпечить ця норма фактичну добудову у разі виникнення проблем?

Можливо більш дієвими б були б механізми обов’язкового страхування, але в цьому законопроекті про них не йдеться. Що стосується повернення коштів, то і станом на зараз у інвестора є така можливість – розірвати договір й повернути кошти. Якщо, звісно, це передбачено договором та у забудовника чи фонду фінансування будівництва ще є що повертати. Але у більшості випадків це невигідно робити самому інвестору, адже з часом об’єкт нерухомості дорожчає в залежності від стадії будівництва, а новий законопроект не передбачає ніяких компенсаторних механізмів у вигляді обов’язкової пені, наприклад. Тобто інвестор при розірванні угоди отримає лише те, що він вклав, у той час як забудовник при повторному продажі цієї ж квартири отримає вже значно більшу суму, адже будинок будується та нерухомість дорожчає.

Закон не розповсюджується на вже існуючи правовідносини та будівництва, що вже тривають, то ж ці проекти повинні завершуватися за старими правилами. А в умовах війни та економічної кризи саме на них першими можуть виникнути проблеми.

Модель реєстрації спеціальних прав на «майбутній об’єкт нерухомості» не може сама по собі гарантувати завершення будівництва.

Це механізм повинен убезпечити від подвійного продажу одного й того же об’єкту, адже всі вони будуть в електронному реєстрі. Але реєстрація не означає, що об’єкт будується цілком законно, адже законність видачі містобудівних умови та обмежень, дозволу на будівництво можуть будуть оскаржені в суді та документі скасовані. Що робити після цього з правами на майбутні об’єкти нерухомості? Чи не будуть вони легітимізувати незаконну забудову та надавати додаткових аргументів у поновленні незаконного будівництва з суттєвими порушеннями?